국토부 대책 자료와 8.2 부동산 규제에 따른 후폭풍이 대단할 것으로 예상되는 가운데 자료분석을 해보려고 한다. 전문가들의 예측방향으로는 팔 사람이 늘어나고, 높은 가격의 부동산을 살 사람은 적다는 것이 현실인데 이로 인한 단기적 수급 공백이 불가피한 사황이 벌어진다.
또한 이번 부동산 규제와 대책은 전방위로 촘촘하여 빠져나갈 구멍이 없다는 것이다. 정말 이번규제의 대상인 다주택자들이 많이 존재 하는가??
<사진출처 = 연합뉴스>
겁나 많다. 역대급이다. 마지막으로 조금 더 벌어보겠다고 욕심을 낸 투기꾼들이 폭등한 것을 볼 수 있다. 이런 다주택자들이 팔아야되는 이유는?
바로 양도세다. 다주택자들을 타겟으로 양도세가 변경되었다.
세법 개정도 진행중이기에 내년도 4월 1일 이후에 발생하는 양도분은 해당 자료에서 보이는 바와같이 모든 세금을 내야한다. 매매수익을 목적으로 하였다면 저런 양도세를 내고 안내고는 수익률이 하늘과 땅 차이로 벌어질 수 밖에 없다.
만일 양도세를 내지 않는 방법은 없을까?
딱 한가지 방법이 있다.
바로 임대사업자를 등록하는 것.
그런데 임대사업자를 등록하려면 금액과 면적의 제한이 있고, 애초부터 서울 부동산은 Capital Gain의 대상이지 Income Gain의 대상이 아니다.
2% 전후의 임대수익을 목표로 5년 이상 임대를 줄 사람은 거의 없다. 결국 사업자 등록을 해야만 하는 오피스텔의 경우 수익률이 4~5%정도 나온다.
결국 다주택보유자들의 경우 내년 4월 이내에 탈출해야 된다는 것.
이러한 양도세 적용 사항 이외에 다주택자를 강제적 매도로 내모는 가장 큰 요인은 바로 재건축 재개발이다.
그 이유의 첫째는 사업성(수익성) 악화다. 재건축은 재건축초과이익환수(18년 1월 시행)로 조합원 이익이 사라지고, 재개발은 임대주택의무비율 하한을 0%에서 10%로 상향되어 사업성이 훼손됐다
두번째는 환금성 악화를 들수 있다. 서울 지역의 재건축 재개발이 많은 이들의 투자 대상으로 각광 받았던 이유로는 미래가치가 무궁무진한 부동산 상승 가능성, 그리고 주식 못지 않은 환금성을 자랑하기 때문이다
헌데 재건축은 조합설립인가 이후 모든 조합의 조합원지위양도가 금지 되었다. 그리고 재개발은 사업시행인가 신청 이전 조합들 관리처분 이후 분양권 전매가 금지 된것.
재개발의 쌍두마차로 불리던 한남뉴타운, 성수전략정비구역이 아직 사업시행인가를 받지 않은 상태이다. 서울의 부동산은 금융 자산과 같이 언제라도 원하면 팔수 있기 때문에 쉽게 구매하였는데 이제 투기지역지정 등 규제로 인해 지방 토지 마냥 변해 버린 것이 현실이다. 이때문에 부동산 원 가격이 10억이라 치면 이중 최소 1억은 유동성 을 가진 프리미엄인데 이러한 유동성 프리미엄이 사라진 것이다.
세번째로 재개발 복수 소유가 무의미해졌다
신축 갭투자를 좋아하는 사람은 이러한 물량을 여러개 갖고 있지만, 재개발이 주축인 투자자는 여러가지 조합에 양다리 걸친 건수만 여러개 가지고 있는 경우가 많다.
헌데 이제는 그런 투자 자체가 차단 되버렸다. 예전과 다르게 조합원 분양도 5년간 지위가 상실이 된다. 이제는 한남에 하나 성수에 하나 이런식의 투자가 무의미 해졌다는의미다. 또한 동일한 지역 사업구역별로 하나씩 가지고 있는것도 마찬가지이다.
많은 전문가가 수급 공백이 올거라는 이야기를 하는 이유는 잠재적인 매도자들인 다주택자들이 매도를 울며겨자먹기로 강제 매도로 내몰리는 것고 동시에 이러한 잠재적인 매수자들의 운신의 폭(매수가능한 방법)을 너무 줄였기 때문이다.
실수요자는 자기소득도 중요하지만 매매대상의 가액이 6억 이하여야 한다. 이런 이유로 서울 전역은 LTV, DTI가 각각 40%로 하향되어 조정 됐다고 볼수 있다. 일반 수요자들 입장에서는 기존 70% 받다가 갑자기 30% 줄여버린다면 영향이 엄청나다.
소득이 받쳐주는 사람들은 이미 2014~2016에 보금자리론으로 이득을 전부 봤다. 당시 이 기간에 늘어난 정책금융만 120조에 육박하는 이유다.
이제 현실은 시궁창이어서 소득 딸리는 애들만 남았는데 대출까지 줄였다면?? 밑에서 받쳐줄 사람이 없는 거나 다름없다.
매수자의 입장에서 본다면 자금조달계획 신고가 제일 부담이 되는 것인데, 현재 매수 주축이 되어야할 30대가 88만원 세대라고 불리는 사람들이다. 이들이 과연 이러한 자산이 있을까??
자산이 있다하더라도 이런 사람들은 부모도움을 받아서 하는 케이스인데 이런 경우 랜덤으로 자금출처조사 걸리는 것과 의무적으로 자금출처를 신고하는 것과는갭이 너무 크다. 이제 부모돈이 많아서 그돈으로 매수하기도 어려운 상황이 된것이다.
정리를 해보자면 다주택자들이 물량을 팔아야하는데 이것을 누가 받아줄것인가?
잠재적 매수자들은 여력이 없기 때문에 수급에서 공백이 생기는 것이다.
마치 주식으로 보자면 유동성이 풍부한 주식은 호가가 촘촘한데 개잡주의 경우 매수호가가 중간에 듬성듬성 구성이 되는 것. 이렇게 되면 거래 한번에 가격이 휘청휘청할 수있다. 수급공백으로 인한 부동산 급락이 눈앞이다.
