2017년 6월 19일, 6,19 부동산 대책 이후 서울 주택가격의 상승폭이 축소되는 듯이 보였으나 7월 이후 상승폭이 다시 확대되고 있다. 이와 관련하여 강남 등 서울 전지역에서 재건축과 관련한 투기 세력들이 늘어나고 아파트값이 올라가는 듯이 보이자 문재인 정부에서 결국 칼을 빼들었다.
작년 11.3 부동산 대책이 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면 이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 투기를 차단하기 위함이 주목적이라고 한다.
먼저 왜이런 대책이 나왔는지 과열된 현재 부동산 상황과 앞으로 변경된 법에의해 어떤일들이 벌어질지 조목조목 살펴보자
1. 최근 주택시장 동향
최근 주택시장은 서울을 중심으로 주택시장이 과열되었다. 7월 4주, 5주 서울 아파트 상승률은 각각 0.24%, 0.33% 로 5월, 6월 과열시기보다 높아졌다.
< 서울 아파트 주간 변동률 추이 (단위 : %) >
구 분 | 5월5주 | 6월1주 | 2주 | 3주 | 4주 | 7월1주 | 2주 | 3주 | 4주 | 5주 |
상승률 | 0.28 | 0.28 | 0.18 | 0.12 | 0.10 | 0.11 | 0.14 | 0.17 | 0.24 | 0.33 |
이러한 과열현상은 서울에만 국한되는 것이 아니라 과천, 세종시 까지 확산되는 양상을 보이고 있다. 강남, 강북 등 재개발 재건축의 이슈가 있는 지역은 과열이 발생하였다. 부산은 6.19 이후로 과열이 진정되었으나 신규분양이 많은 세종과 재건축이 많은 과천이 과열 지속되었다.
< 서울 강남11구 및 강북14구 아파트 주간 변동률 추이 (단위 : %) >
이런 이유에서인지 아니면 투기세력들이 유입이되서인지, 다주택자의 추가적인 주택구매가 계속적으로 늘어나고 있다. 많은 국민이 원하고 원했던 부동산 대책이 발표된 실질적 이유라고 볼 수 있는데 전체 주택거래량에서 1주택 이상을 가지고 있는 사람의 비중이 06년, 07년에 31.3%였는데 13~17년에는 43.7%로 10%이상 증가하였다.
특히 2주택 이상 보유한 다주택자가 추가로 구매하는 비중이 15년도 이전에 비해서 16~17년도에는 2배 이상 증가하는 현상이 발생하였다.
< 상반기 기준 다주택자(2주택자 이상) 매수 비중 (%) >
구분 | '12년 | '13년 | '14년 | '15년 | '16년 | '17년 |
전 국 | 5.3 | 5.1 | 6.7 | 7.5 | 14.0 | 14.0% |
서 울 | 3.5 | 3.9 | 4.8 | 6.0 | 13.9 | 13.8% |
이런 현상은 아무래도 주택담보 대출을 통한 갭투자가 그 원인으로 보여진다. 또한 재건축 재개발과 관련된 정비사업쪽에서 조합원 분양권 거래가 2배 이상 늘었다고 한다. 전방위로 아주 난리가 낫음을 알 수가 있다.
이런 여러가지 상황을 본다면 서울과 수도권의 주택 공급량은 안정적인 편이다. 그러나 박근혜 정부들어서 세제, 주택규제 완화, 저금리 등으로 투기수요가 계속 늘어난 것이 주택 시장 불안의 원인으로 파악된다. 이런 거지같은 투기꾼들 때문에 신혼집마련에 어려움이 생기고, 내집을 마련할수 없는 사태에 이르러 정부에서는 몇가지 대책을 오늘 8월 2일에 발표하였다.
2017.08.02 외부용 Q&A.hwp관련하여 참고할만한 정부 발표자료
자, 그럼 정부의 대책을 살펴보자
2. 정부 대책
1) 과열지역에 투기수요 유입차단
재건축, 재개발로 인해 과열심화지역을 투기과열지구와 투기지역으로 지정하는 것. 서울은 전역이 포함되며, 과천시, 세종시도 포함이 되었다.
< 투기과열지구 및 투기지역 지정 >
구 분 | 투기과열지구 (`17.8.3) | 투기지역 (`17.8.3) | 조정대상지역 (`16.11.3, `17.6.19대책) |
서 울 | 전 지역 (25개구) | 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 (11개구) | 전 지역 (25개구) |
경 기 | 과천시 | - | 경기 7개시 (과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2) |
기 타 | 세종시 | 세종시 | 부산 7개구, 세종시 |
개똥같은 투기꾼들을 때려잡자는 것!
그밖에 민간택지 분양가상한제 적용요건 개선, 재건축/재개발 규제정비 등 여러가지 대책이 있는데 이중에 주목할만한 것은 조합원 분양권 전매제한이다. 현재 정비사업 조합권 분양권은 전매제한이 없었는데 투기과열지구에서는 전매를 금지하도록 하였다. 아주 이전정권에서는 이런식으로 구멍을 만들어 지들끼리 투기를 한 것이 아닐까??
또한 조합원 분양권 재당첨을 제한한다.
2) 실수요 중심의 주택수요 관리강화
제일 많은 사람들이 관심을 가지고 있었던 양도소득세와 보유세관련 소식이다. 다주택자의 경우(2주택 이상 보유, 조합원 입주권 포함) 조정대상지역 내에서 주택 양도시 세금을 겁나 때려버린다.
현재 3년 이상 보유했을 경우 보유기간에 따라서 양도차익을 10~30% 공제해주었었는데 앞으로는 기본세율에 10~20%를 추가로 세금을 매겨버리는것
< 다주택자에게 적용되는 양도세율 >
구 분 | 2주택자 | 3주택자 이상 |
현 행 | 양도차익에 따라 기본세율(6∼40%) 적용 | |
개 정 | 기본세율 + 10%p | 기본세율 + 20%p |
갭투자에 올인한 투기꾼놈들에게는 지옥같은 이야기가 아닐 수 없다. 여기에도 예외사항이 있긴하다.
< 2주택 소유자 중 양도세 중과세 제외 예시 >
△ (일정가격 이하 주택) 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 이하 주택
△ (장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택
△ (상속주택) 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
△ (장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택
△ (근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년내 팔 경우
△ (혼인·노부모 봉양) 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
△ (가정어린이집) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택
△ (일시적 주택) 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우 |
적용시기는 18년 4월 1일 이후부터이므로 꾸준한 매물이 나올 것으로 예상된다.
또한 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 거주요건을 추가해버렸다. 따라서 집을 1채 보유하고 있더라도 2년 이상 거주하지 않으면 세금을 내야한다.
이밖에도 담보대출 LTV, DTI 강화 등등 여러가지 제한을 통해 부동산을 안정화시키려는 정부이다.
여러가지 상황을 보면 갭투자를 하던 투기꾼, 혹은 일반인, 요새는 대학생들이 갭투자를 많이 한다고 하던데 아무튼 이런 사람들의 매물이 18년 4월까지 지속적으로 나올 것으로 보인다. 대출제한까지 시행하기 때문에 아무래도 투기꾼들이 서울을 벗어나 다른 지역의 땅값 상승을 야기할 것으로 보인다.
최근 안정적인 모습을 보여주고 있는 부산이 대표적으로 예상된다. 또한 부동산에 투자되었던 자산들이 다른 분야인 주식시장으로 흘러올 가능성이 높다. 이로 인한 주가지수 상승이 예상되지만 공매도가 극성을 벌여서 정부에서 공매도를 손질하는 나비효과를 불러일으키지 않을까 생각해본다.
